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去年房地產市況相當火熱,特別是重劃區的建案,但隨著政府推出多項打炒房措施,未來市況是否冷卻,仍待後續觀察。不過,根據住展雜誌統計,2021年北台灣推案量十大建商由寶佳總推案量538.2億奪冠,其次依序為麗寶、璞園、昌益、威均、亞昕、興富發、新美齊、新潤、宏普。

住展雜誌指出,前十大建商推案量介於156億元至538億元,除了威均與新美齊首度進榜外,其他入榜的建商多為老字號的中大型建商,特別是建案多集中在重劃區,可說是「得重劃區土地者得天下」。

值得留意的是,央行持續緊縮土地貸款,因此預期今年中小型建商推案量將難以擴張,在限貸令尚未解除前,未來十大建商仍多為大型建商,展望2022年,由於多筆百億級大案將在今年出籠,因此預期十大建商的競爭將會更為激烈,至少有一半會被洗出榜外,寶佳推案王的寶座也會頻受挑戰。

寶佳、麗寶從都會區推到偏鄉 成北台灣推案量一、二名

觀察北台灣2021年的十大推案建商,寶佳於北台灣推案量約538億元,連續四年蟬聯推案王,指標建案如龜山「文華天際」、三重「上河匯」。麗寶集團則以428.5億元屈居第二,指標案如淡水「名軒海樂地」、五股「麗寶微風花園」。

住展雜誌研發長何世昌指出,寶佳與麗寶是極少數在北台灣所有縣市都有推案的建商,從都會區到偏鄉都有他們的身影。另外,寶佳、麗寶兩強去年新案大多集中在重劃區,寶佳強攻新莊泰山溫仔圳(自辦部份)、龜山A7、青埔等重劃區,麗寶主力放在五股洲子洋、淡海新市鎮、桃園小檜溪等處。

璞園以危老、都更居多 昌益從新竹外推成全國性建商

第三名的璞園,去年推案量約330億元,有逾8成案量集中在台北市,是十大建商中北市案量比例最高的業者,且推案以都更、危老案居多,如松山「敦仰」與「璞園樸園」、士林「璞知溪」等案皆為老屋重建案。

第四名是「新竹王」昌益機構,去年推案量約295億元;昌益為新竹縣市老字號建商,以往只在新竹地區推案,但近年進軍東台灣、南台灣,已從區域型建商躍升為全國性建商,推案量也明顯放大。

第五名的威均建設,去年推出5件新案、案量共294億元,而所有建案全位於青埔特區內,主要是趁著青埔房市火熱,積極推案進行一輪大收割。

第六名為亞昕集團,案量為282億,較大的指標案如「擎天森林」、「亞昕喜來登」,其中「擎天森林」亞昕分回案量約77.8億元。亞昕去年在北市的新建案有2個,全為老屋重建案,北市以外的建案則全分布於重劃區。

興富發衝低首付 新潤攻健康建築

第七名興富發為老面孔,去年推案量為194億元;十大建商榜中,興富發是少數還有提供「低首付」方案的業者。第八名為新美齊,新美齊跨足不動產開發的年資不長,算是新銳型建商,推案都在大台北地區。

第九、第十名依序為新潤、宏普,新潤近年主打「氧生宅」,積極布局健康建築市場,在產品規劃上獨樹一幟。宏普則是知名老牌建商了,近年宏普發展重心放在重劃區,如新店央北、中壢青埔等地,去年推案量為156億元。

展望2022年,何世昌指出,因百億級大案輩出的緣故,競爭將更為激烈,2021年十大建商榜內至少有一半名單會被取而代之,包括中悅、愛山林、茂德、三圓、中工等公司都可望殺進榜內,寶佳五連霸之路將遭到高度威脅。

何世昌建議,若消費者擔憂買到「一案建商」的建案、建商反悔不賣房、或者建商倒閉落跑淪為「爛尾樓」,不妨可考慮向老字號、口碑良好、以及大型建商買房子,這類建商因顧及信譽、且財務較為健全,倒閉風險相對較低,購屋權益比較有保障。

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近年來高雄市府力推亞洲新灣區成為西部科技廊道軸心,而位處「205經貿特區」旁瑞隆路商圈,西銜前鎮亞洲新灣區,東鄰鳳山五甲生活圈,坐落亞灣區起始點,沿環狀輕軌可通往凱旋夜市、夢時代購物廣場、高雄軟體園區、高雄展覽館、高雄港埠旅運中心及愛河灣,生活圈等同串起超過千億元亞灣區重大建設,因各項生活機能成熟,加上土地釋出量有限,過往若有建商推出新案,購屋族蜂擁而至,積極搶購入住,成為南高雄蛋黃區中最具代表地段。此外,透過環狀輕軌至捷運紅線站外轉乘,可將生活場域拓展至三多商圈,享有便捷百貨購物機能。

安嘉建設近期於距離環狀輕軌籬仔內站僅約180公尺,瑞隆路上推出日系輕豪宅大樓預售案「瑞隆松下」,學區屬車程3分鐘即可到達的瑞祥國小及瑞祥完全中學,並有崗山仔公園可供休憩。該案基地南北坐向以現代極簡建築風格打造地上15樓地標建築,並採用超高大樓規格將建築結構外審,提升居家安全性。公設配置有接待大廳、空中花園、交誼廳、親子遊戲區等,社區導入日本松下Panasonic廚具、浴室冷暖乾風機、電腦免治馬桶、靜音房門等,並規劃有nanoe奈米水離子發生器及全棟淨軟水。2房20~25坪、3房33坪,以最適首購入門坪數打造燙金門牌日系名邸,讓住戶坐享五星地段及建材配備。

市場人士分析,瑞隆路商圈享有亞灣區所帶來千億建設利多,也因坐落在前鎮、苓雅及鳳山交界瑞隆路商圈,3大行政區人口達70.5萬人,等同擁有超過1/4高雄人口數享仁口紅力支撐保值抗跌性,也因生活機能堪稱南高雄最佳地段,促使區段購屋需求大。

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「以房養老」在台灣推行雖不亮眼、承作件數逐年趨緩,不過在台灣房市正熱時,銀行主管也發現,過去承作多以北北基等高房價地區為主,近年也因中南部地區房價大漲,使房屋價值變高,拉升民眾辦理「以房養老」意願,台中以南承作案件占比也較過去有所成長。

根據金管會統計,「以房養老」業務開辦至今,承作案件仍多是中部以北地區,其中辦理行政地區以北北基為主,承作共2,896件、核貸金額225.6億元,其次為中彰投地區共819件、核貸金額31.7億元,再來則是桃竹苗地區共634件、24.8億元。

至於雲嘉南、高屏地區2021年承作「以房養老」案件數量相比2020年,分別成長14%及27.9%,而相比之下北北基地區承作案件數就略降7%。

銀行主管表示,過去中南部地區房屋估價約500至600萬,其實不足以支撐生活開銷,但現在有的可以估到1,000萬以上,有些民眾就會覺得承作有價值意義,根據銀行內部數據觀察,中南部等都會區案件占比也逐年拉升。

銀行主管說,中南部長輩用房子抵押向銀行申請養老貸款金的觀念較為保守,近年除因房價上漲外,長輩的觀念可能也逐漸在改變,對「以房養老」接受漸高。

捷運環狀線自2020年1月通車至今已滿兩周年,通車以來新北市政府便致力推動各站點土地開發案,期望藉由民間資金投入,將環狀線打造為投資黃金廊帶,吸引企業及就業人潮進駐,進而翻轉都市及捷運沿線經濟發展。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明,新北捷運局陸續舉辦捷運環狀線聯合開發招商說明會,目前已開通的14個站點中,就有10站辦理捷運聯合開發案,包含秀朗橋站、景平站、板橋站、十四張站及機廠、中和站、橋和站、中原站、板新站、新埔民生站、新北產業園區站等,透過捷運場站的開發,如捷運共構宅、共構大樓,提供優質便利居住環境,以及商場及辦公空間進駐,創造大量就業機會,讓大量人潮於捷運沿線流動,為捷運站點周邊經濟帶來正面效益,自然也將帶動沿線房價上漲趨勢,不少地產開發商、建商、壽險業因看好未來發展性,都紛紛投入搶標的行列。

環狀線通車至今14站點中有12站房價上漲! 板橋站房價漲幅16.8%奪第一

永慶房產集團根據內政部實價登錄資料,統計2019年至2021年環狀線各個捷運站周邊800公尺範圍內的成交資料,觀察環狀線各站通車兩年以來的房價變化,發現目前通車的14個站體當中,有12個捷運站體周邊的房價都較2019年上漲,僅有兩個捷運站的房價微幅下跌在5%以內。

其中,漲幅排名第一的環狀線捷運站為環狀線「板橋站」,2021年住宅均價為51.4萬/坪,近兩年房價漲幅高達16.8%。陳金萍指出,板橋站位於新板特區,一直以來都是新北市房價最精華的地段,坐擁高鐵、台鐵、客運、捷運板南線及環狀線等五鐵共構的交通樞紐;新北市最高行政機關「新北市政府」;以及各大知名百貨公司坐落周邊,如遠百、誠品、環球等,難以超越的區域優勢,讓房價相當具有保值性,吸引許多金字塔頂端客群置產,2021年成交了多筆高單價豪宅,如「皇翔高更」、「超級F1」等,大幅推升了周邊住宅行情。去年11月也舉行土地開發案的招商說明會,預計興建1萬1,350坪的共構大樓,提供商場、旅館、企業總部及A級辦公空間進駐,投資額估達23億元,並規劃與國家兒童未來館連接,規劃打造為新北市重要的交通樞紐及時尚都心,未來政經、交通中心的地位將更加不可撼動。

排名第二的是環狀線「板新站」,2021年每坪住宅單價約為46.8萬,近兩年房價漲幅為13.9%。陳金萍解釋,板新站極具區位優勢,因鄰近新板特區而享有成熟的生活、購物、交通及辦公機能,在環狀線通車後,更是大幅推升當地交通機能,且房價相較於新板特區親民許多,自然吸引不少民眾前往購屋。此外,板新站也將迎來投資興建金額39億的聯開案,預計興建地上29層的複合式捷運宅,有望引入百貨商場、商辦進駐,打造到站即辦公,到站即到家的生活型態。住宅、商場及辦公匯聚所帶來的效應,對區域發展猶如錦上添花,勢必會再帶動周邊房市交易,區域發展潛力前景可期。

幸福站以406件交易 奪下環狀線熱門交易冠軍

陳金萍也提到,除了從房價漲勢看各站點房市發展之外,交易量也是一項指標,可以藉此觀察房市買氣熱絡程度,以2021年全年交易量來看環狀線14個站點,由「幸福站」406件交易量拔得頭籌,住宅均價為38.7萬/坪。陳金萍表示,幸福站位於頭前重劃區與新莊舊市區交會處,發展多年,生活機能已具有一定水準,國中小學、公園、活動中心等公共設施配置完整,亦有多線公車行駛,能兼顧生活品質及機能,深受購屋者青睞,在環狀線通車後房市表現更是扶搖而上;加上區域內產品類別相當多元,以思源路作為分界,思源路以東為頭前重劃區的範圍,以屋齡較新的大樓為主;而思源路以西為新莊舊市區,為較早期開發的聚落,多為屋齡較高的公寓、華廈產品,供給物件穩定多元,從預售到中古,各式產品應有盡有,充分滿足不同購屋族群的需求,讓幸福站維持熱絡買氣,成為環狀線交易最暢旺的站點。

最後,陳金萍補充,捷運為大台北地區民眾通勤、生活上不可或缺的交通工具,讓「軌道經濟」所帶來的房市效益持續發酵。環狀線通車後除了在人流及經濟行為增長,帶動房價上漲趨勢外,近年來新北市捷運局針對各站體陸續召開招商說明會,也為區域房市增色許多,不少國內知名大型開發商、建商、壽險業等紛紛前往搶標,陳金萍認為能夠吸引國內多家大型開發商的關注並搶標,一定是該站點未來房市的發展潛力不容小覷,才會願意積極投入。有購屋需求的民眾,不妨多加留意這些站點周邊房市,但同時也須注意國內疫情變化和央行升息的動作,審慎分析購屋需求、財務狀況與房價負擔能力,才能在購置合適的房子之餘,依舊保有生活品質!

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新北市政府地政局表示,111年1月房市交易移轉棟數共計6,202棟,較110年12月減少732棟,減少幅度10.6%。其中交易移轉棟數以 林口區、新店區、鶯歌區減少較多,與111年12月相較分別減少125棟、125棟、106棟,分析原因係因新成屋移轉棟數減少。另以交易案件量來看,新北市111年1月交易件數為6,754件,較110年12月減少756件,減少幅度10.1%。\\;

地政局表示,欲了解新北市各行政區本月及上月買賣成交案量之情形,可至新北不動產愛連網/最新消息/地價快訊下載本新聞稿附件,歡迎各界多加利用。

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汐止、南港過去一年房市表現亮眼,一般認為,主要是南港重大建設題材發酵,汐止連帶受惠。住展雜誌調查則發現,去年內湖推案僅60億元,創20多年來新低,內湖新屋嚴重缺貨,讓買盤流向中古屋,更外溢至汐止、南港,推升兩地住宅需求與房價。

住展雜誌近日發布2021推案統計,受政府打炒房、營造成本飆漲、預售屋買賣契約備查新制上路等影響,北台灣2021年推案量11,929億元,較前一年減少約1,032億元。

其中台北市2021年推案量僅約2,804億元,較2020年減少361億元、年減約11.4%。

北市量縮幅度最劇烈的是士林區,年減逾350億元、年減幅近七成。推案量最少的則是內湖區,全年案量僅約60億元,創下20多年以來新低。以個案數來看,2021年初,內湖共有15個建案銷售,目前則僅有8個,而且大多是舊案。

住展雜誌研發長何世昌表示,內湖、南港、汐止相接,房市本就容易出現連動。過去大多是比價效應,當內湖房價漲高時,房價相對便宜的南港買氣就會旺起來,而南港房價漲高,汐止買氣就明顯上揚。

去年內湖沒什麼新案,房價起伏不大,不過,由於供給缺貨嚴重,許多買家轉到南港、汐止購屋,成了兩地房市買氣暴升的一大推手。

以南港來說,根據台灣房屋統計,過去兩年南港軟體園區平均房價由一坪62萬漲至72萬,不僅漲幅15%,遠勝過內科園區西湖站、港墘站,平均單價也已超車西湖站的71萬元。

另外,中信房屋統計北市30年以上老宅,去年第三季南港均價每坪49.6萬元,也已超過內湖的49.3萬元。南港老宅近一年上漲近二成,則是全市最多,遠高於全市平均漲幅6.3%。

汐止不遑多讓,根據591統計實價登錄資料,汐止過去一年成交2769筆,在大台北地區僅次於淡水、新莊、板橋、中和,排名第五,打敗新店、三重、林口等房市熱區,而且也擠進全台前十名。

至於汐止房價,根據住展雜誌統計, 過去一年汐止預售屋和成屋推案從均價一坪34.4萬上漲至38.7萬元,年漲幅12.5%,遠高於新北市 平均8%的年漲幅。

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2021年桃竹房市拉出一波驚人買氣,2022年即使政府加重打炒房力道,不過公共建設成形、剛需買氣強勁,加上營建成本上漲,桃園以五大重劃區領銜,新竹以竹北、關埔為主,籌備中新案房價向上攻堅,原本1字頭的外圍重劃區低價不再,不少房價「坐2望3」。

591新建案指出,這幾年桃竹房市的剛性需求猛烈,前景雙雙看好,桃園重劃區除了吸引本地客層,因價格優勢吸引雙北買盤湧進,強化建商推案意願。新竹在科技業景氣暢旺下,交易熱區自新竹東區及竹北向外擴張。

桃園近年房市以青埔、中路、小檜溪、經國及A7為推案主戰場。青埔隨著建設到位、商場進駐,近年每年都有4,000多戶的推案量,吸引各大建商插旗,房價從3字頭迅速拉升至4字頭,2022年在禾林、麗江、寶佳、桃大等新案籌備推出之下,案量仍大,A18、A19精華地段價位已上看5字頭。

小檜溪開發二年多來,每年都有1,500戶左右新案推出,水岸景觀建案開價已站上4字頭,2022年以三本建設三案總銷合計180億元最具規模;桃園豪宅建商中悅機構在中路、經國二大重劃區都有新案推出,預期帶動區域房價天花板再向上提高。過去推案房價僅2字頭的A7重劃區,雖然近年推案量縮,但精華地段多已開出每坪35萬高價。

2022年桃園新興重劃區以機捷A20興和特區最受矚目,過去平價的外圍重劃區,如觀音草漯、航空城客貨運園區、機捷A10山鼻特區等,隨著土地價格飆升、市區房價高漲外溢,及周邊工業區、產業園區因企業設廠增加、提供就業機會而快速發展,區域房價都有不小漲幅。

新竹地區精華區土地供給減少,在政府持續查緝打炒房下,新案低調銷售,但推出幾乎多能在短時間銷售一空,預期供需結構仍向賣方市場傾斜,今年將有更多精華區、品牌建商建案挑戰6字頭,豐邑在關埔推出的「豐邑一綻」甚至可能新竹史無前例的7字頭天價。

在蛋黃區房價高漲下,過往平價供給的南寮、新豐、湖口、竹東等地,已愈來愈難見到1字頭房價。

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政府連出多道禁令,打炒房,高雄和台南的南台灣二都房價飆漲氣勢將歇,業界認為即使上漲,幅度也將有限,在推案部分,過去成為主流的預售,建商將避開打炒房的政策熱頭,將大量延後進場銷售、或是先建後售,學者則認為,在兩隻灰犀牛和一隻黑天鵝的罩頂之下,2022年下半年開始,房市恐將有變盤疑慮。

龍悅廣告總經理吳季濃表示,從供給面來看,高雄市目前已公開、但不包括地上權的大樓建案,預售案量約15,906戶,成屋案量約2,441戶,總量體共計18,347戶。

其中,有高達87%量體均為預售案,新成屋量只占總量的13%,也就是說,高雄房屋市場中,大約每十戶的銷售,只有1戶是成屋案,因此,成屋將持續短缺,新成屋供需將嚴重失衡。

吳季濃指出,高雄在2021年的新成屋過戶總量約12,029戶,比2020年的總過戶量9,192戶,大幅成長約31%,並創下歷史新高,可說是高雄房屋市場最熱絡一年,2022年此一供需失衡現象將會持續,激勵另一波需求。

南台灣代銷龍頭、上揚建築國際團隊董事長林聰麟表示,高雄房價在2021年的激情之後,2022年金虎年伊始,仍將屬於處處創新高的局面,但,建商推案的速度將放慢,他擔任董事長的清景麟建築團隊原本要在三二九檔期進場的多個預售建案,都將延後到九二八再議。

林聰麟指出,高雄房市2021年因台積電落腳高雄的利多而強漲,由於高雄過去一直屬於房市末段班,此一漲勢,應屬補漲性質,只是大幅上漲之後,價格持續創高,建商「賣也不是,不賣也不是」,乾脆先建後售,「也不可能賠售」,因此,整體而言,推案將比預期的少很多。

台南房市情況也大同小異,台南市不動產開發公會理事長郭建志指出,2021年的台南房市,到處都看到價格創新高,例如,平實重劃區每坪站上50萬元,但過去兩年台南房價上漲大約20%、30%,不能只看豪宅、或好宅等特定產品、或特定重劃區,要以平均價來看,會比較客觀。

郭建志認為,2022年的台南房市,應屬「量縮價穩」的格局,不可能像2021年那樣的漲勢,只會小幅上升,但也不會有下跌空間。

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台中房市近兩年買氣超夯,推升2021年總推案金額高達3,334億元、年增近一成,創下歷史新高。展望2022年,台中市不動產開發公會理事長林正雄預期,在政府持續打炒房及金融限縮政策等不利因素影響下,今年總推案金額預估約在2,800億至2,900億元之間、縮水近一成,市場呈現「量減價微揚」格局,而推案主戰場在水湳與14期重劃區。

受到土地、營建成本高漲、缺工等因素影響,近幾年房價直直漲,自2021年起,台中74號快速道環線內「2」字頭房價已絕版,林正雄認為,以目前原物料仍在持續上漲來看,2022年「2」字頭房價恐將在台中市場全面消失。

林正雄指出,台中不僅地理位置適中、氣候條件佳,近幾年交通建設及公共工程陸續啟動或到位,加上中科園區、台中工業區、精密機械園區、台中軟體園區等廠商投資熱絡,又有台商資金回流助攻,持續吸引包括新竹、苗栗、彰化、南投及雲林等地區的外來人口進住,近幾年新移民以每年平均1萬至1.2萬人移入,為台中帶來穩定的人口紅利。

而七期向是台中房市的領頭羊,包括聯聚、大陸、由鉅、寶璽等一線建商所推出的指標豪宅案,目前每坪單價均已站上「7」字頭水準,七期2022年包括豐邑、寶璽都將推出預售新案,每坪單價預估在65~90萬元之間;在蛋黃區外溢效應下,帶動如單元二、14期等新興重劃區,單價站上50萬元以上,部份個案成交價甚至來到「6」字頭。

今年推案熱區,尤其以14期重劃區及水湳經貿園區為主戰場,預估將會有數十家建商的推案同時登場!其中,14期預計會有元鈞、惠宇、順天、新業、磐興、亞昕等10多家建商將推案;而水湳經貿園區(含單元八重劃區),預計將有龍寶、陸府、雙橡園、豐邑、總太、鉅虹、親家等建商將推案。上述兩大區域的房價表現,將成為中台灣房價的定錨指標。

至於台中蛋白區推案同樣熱絡,且房價紛紛向「3」字頭靠攏,包括潭子、大雅、烏日高鐵特區、豐原等區域,每坪單價約在30~36萬元間;太平區、大里區也在28~35萬元;海線/台中港在23~30萬元,預售新案房價全面上揚。

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牛年房市驚驚漲,尤其蛋白區更是強勁翻轉,幾乎入列六都各行政區房價漲幅最高前十名,迎接虎年到來,量體大、供給多的蛋白區還會持續火熱嗎?有意前進蛋白區購屋的民眾又該怎麼注意呢?

蛋白區看人口成長率才有續航力,前十大最有潛力行政區出列

根據吉家網統計,近三年來全台行政區人口成長率排行前十名,分別是林口丶竹北丶淡水丶仁武丶橋頭丶五股丶善化丶北屯丶八德丶龜山等十大行政區,換句話說,中南部行政區佔據4個名額,北部則占有6席,其中,新北市林口區、新竹縣竹北市及新北市淡水區入列人口成長率的前三名。

吉家網不動產董事長李同榮表示,觀察近三年全台行政區人口成長率數字表現,發現排名前十名的人口淨成長行政區都有三大共同點,分別是交通建設、低基期蛋白區、新興工業區,因而帶動就業人口、移居人口流入,因此他認為,從近三年人口淨流入成長率排名可作為未來行政區發展的強度與潛力。

李同榮也說,這一波房價上漲現象,蛋殼區勝於蛋白區、蛋白區勝於蛋黃,由於蛋殼區由於基期低,落後補漲;蛋白區則因交通與產業帶動翻身;至於蛋黃區則因為基期較高,緩漲必然。

消基會房屋委員會召集人張欣民也認同,房地產市場最重要的因子無非就是人口、就業、交通機能等三項,只要符合這三項指標基本上都有「保值」的價值,只不過,若買方是要自住的話,也必須看與工作區域的遠近、交通通勤等考量,才能既符合生活便利性以及未來長線增值效益。

(更多新聞:2021年台灣出生人口、結婚對數雙雙創下歷史新低 虎年出生率恐更低)

蛋白區喊到蛋黃價步入「超漲」,新興重劃區留意三部曲

李同榮也提醒,蛋殼補漲總有滿足點;蛋白區要翻身,也必須看人口成長率才有續航力;蛋黃區雖然上漲幅度較小,但若未來房市反轉向下時,抗跌性也比較高,因此從未來三年的置產策略來看,他建議,朝向上述前十大潛力區的發展特性,也就是具有「交通建設丶產業發展丶人口紅利」三大優勢的蛋白區,才能進可攻丶退可守。

尤其過去一整年,市場上蛋白區火熱,甚至還有蛋白產品賣蛋黃價格的罕見現象,不少專家都提前示警蛋白區有「超漲」的情況,是否價格反映過快,因而陷入題材炒作?購屋族又該怎麼留意風險?

「我認為蛋白區確實有超漲的情況,某種程度已經事先反映了利多,甚至超額反映。」張欣民指出,中南部地區因過去基期非常低,超漲的情況又更為明顯,他提醒,短線的置產族若此時購入蛋白區,將很可能套在高點,另外還需要負擔高額的房地合一稅;至於若購屋族純粹以長期自住考量,且物件均符合需要要件者,則較不需過度是否追高。

張欣民過去也常說,新興重劃區在發展過程中會有三部曲,分別是「長草」、「長房子」、「長生活機能」,假設重劃區在蓋完房子後、生活機能也能夠跟上腳步,那麼房價就會有相對的支撐,像是新北三峽北大特區就是明顯的例子;反觀,若機能趕不上,就可能淪為像「鬼城」般的失敗重劃區。

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台灣房市熱,離島表現也不遑多讓,房仲業者統計實價資料後發現,台灣離島綠島、金門、屏東縣琉球鄉、馬祖、澎湖縣近五年交易量,受惠於觀光話題等題材,綠島、金門表現最強,其中綠島比五年前暴增四倍,金門交易也增加了78.2%,不過澎湖不增反減,量縮17.7%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,近年來由於觀光與博奕等話題,讓離島的觀光不動產趨熱,應是近年交易量穩定成長的因素,此外也有不少本地交易,不過由於開發門檻高,進場風險也大。

五大離島都有戲,金門價量最多

郎美囡指出,這些離島交易因基期低,增減幅度都頗為驚人,其中綠島成長最多。

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中央銀行去年第4季理監事會決議祭出第4波選擇性信用管制,讓房市降溫,央行理事普遍認同必要時,可以再推選擇性信用管制,更有人建議,第3戶以上的房貸成數宜更低。

央行在110年12月16日理監事會推出第4波選擇性信用管制,將自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款的最高成數一律降為4成,以進一步強化銀行管理信用資源,降低授信風險,避免資金流供囤房;此外,也調降購地貸款、餘屋貸款的最高成數。

中央銀行今天公布去年第4季理監事會議事錄,央行理事對於當前房市火熱的議題討論熱烈,也紛紛對如何平抑房市提出看法。

有位理事表示,在市場經濟下,如果要投資,應該以自有資金投入,因此第3戶以上的房貸成數宜更低。

也有理事認為,長期寬鬆貨幣政策對房價帶來的副作用愈來愈明顯,此時加強選擇性信用管制措施的力道方向正確;但他也說,儘管選擇性信用管制措施有其效果,仍是治標不治本的作法,如果無法針對寬鬆貨幣政策,房價問題難以根本解決。

另一位理事則認為,國內市場流動性充沛,導致選擇性信用管制措施成效有限,但不能因成效不大就不做,央行仍應繼續做。

有理事分析,當前房市情況與2010年不同,2010年僅是投機炒作帶動房價上漲,這次情況更複雜且困難,還有包括實質面需求的拉抬;目前央行已針對8個特定都會地區的第2戶購屋貸款採取無寬限期的管制措施,如果未來房地產景氣持續熱絡,可以採行更多的針對性審慎措施。

有位理事表達意見,央行實施選擇性信用管制措施有些許成效,但房價問題不是單靠選擇性信用管制措施就能解決,仍須仰賴政府各部門通力合作,如興建社會住宅增加供給,或以增加稅負的手段多管齊下,才能對房市有較佳的調整與安排。

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鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰指出,儘管疫情與政府接連打房政策出招,基於房地產抗通膨及自住剛性需求,鄉林在兩岸推案計劃加速推展。去年首度插旗三重的「鄉林恆美」預售案三個月完銷;中台灣房市追漲強勁,今年回防台中,除了首度擴大版圖跨區到南彰化員林市推出耐震宅「鄉林圓頂」外,也看好台積電計畫在中科擴廠效益,計畫在十三、十四期及單元五等新興重劃區覓地推案,搶攻科技族群住宅市場。

賴正鎰指出,政府緊縮銀根,金融檢查及限制預售屋轉約等政策準備上路或修法,政府真的管過頭了,去年全台推案量1.83兆元,年增11%,今年持續打房,預估總推案量將減少15%,呈現「量縮、價微揚」格局。

賴正鎰指出,資金行情推升房市交易熱度,去年房市全面齊揚,從房地合一稅課徵金額幾乎翻倍成長就可看清楚,財政部統計2021年全台房地合一徵課所得稅實徵淨額計227.1億元,較前年同期成長率達90.7%。

「房地產剛性自住與置產需求旺盛,六都之中又以台中市房地合一稅收47.4億元居冠」,賴正鎰說,其次是高雄市34.2億元、新北市27.9億元。

疫情與政府接連打房政策出招,賴正鎰指出,基於房地產抗通膨及自住剛性需求,中台灣房市追漲強勁,看好台積電計畫在中科擴廠效益,建商計畫在13、14期及單元5等新興重劃區覓地推案,搶攻科技族群住宅市場。展望新的一年,賴正鎰強調,在經濟表現上,航運塞港預估2023年才有可能緩慢解除,在台灣,央行也不排除升息,對抗通膨策略,疫情約2年後可能是通澎高峰期,購入不動產會成為保值的熱門選項。

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房產專家分析,房價上漲已進入主升段的四大循環漲勢,雖然政府加重力道打炒房,但在供給面上,還是沒看到治本的政策,今年房市在國內經濟成長力強、通膨加劇下,房市多頭持續的時間恐怕會比預期更長。

2021年北台灣新建案市場續走多頭格局,且房價上漲速度出現「季季高」情況;住展雜誌研發長何世昌分析,新建案房價快速上漲,從去年第4季北台灣各縣市新建案價格平均漲幅達8.7%就可看出,尤其預售屋實價登錄制度在多頭市場不僅助漲效果明顯,效益是全國性,其中又以平價建案大漲價對消費者的衝擊最大。

何世昌分析,當平價建案全面調漲,市場就形成「平價建案漲價與高價案價差縮小、高價案漲價拉大價差、平價案再漲價、中古屋跟漲」的主升段四大循環中。

何世昌指出,面對節節升高的高房價問題,政府雖然祭出一連串的打炒房措施,但政策中並未看到政府從實質供需面上、透過釋出大量房屋供給去做制衡,在未針對根本的供需面解決問題下,又遇到低利、熱錢、通膨加劇,所衍生把房屋當做保值商品的置產需求大增,當房屋商品需求擠壓到剛性自住買盤,結果就是民眾買得起房的平價建案逐漸消失,房價也一去不回頭。

何世昌強調,雖然政府重手打炒房,但因政策未對症下藥,加上國內經濟成長強勁、市場通膨疑慮下,這波房市多頭的時間可能會比預期還要長,而且漲勢還會持續。

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根據內政部最新統計資料顯示,去年全年買賣移轉棟數創下8年新高的34.8萬棟,另外受惠市場景氣熱絡,房屋流入法拍市場機會減少,2021全年的拍賣移轉棟數為4248棟,創下統計以來新低。

至於與人口老化相關的繼承移轉登記,全年6.29萬棟則創下歷史新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德透過新聞稿表示,雖然去年建物買賣移轉未滿35萬棟,但34.8萬棟仍創下近8年新高,反映市場買氣是近8年最好的一年,同時許多區域房價上揚,整體房市呈現價量齊揚走勢,迫使政府出手打擊投機行為。

展望2022年,曾敬德認為,雖然目前調查房市信心仍偏向樂觀,但可能會面臨政策、升息等議題的考驗。

至於法拍移轉統計,曾敬德說明,受惠景氣復甦,市場交易熱絡,若屋主面臨資金困境時,也有充裕時間可以處理手上的不動產資產,因此近年的購置住宅貸款違約率持續下滑,連帶流入法拍市場物件減少,全年法拍移轉登記僅4248棟,創下2003年統計以來的新低量,且數量不到2003、2004高峰時期的1成。

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中央大學台經中心今天公布1月消費者信心指數(CCI)升至73.67點;其中子指標「購買耐久財」指數顯著上升、創下歷史新高,反映民眾預期房價仍會上漲,認為買房要趁早,是推動總指數上升的關鍵。

1月消費者信心指數(CCI)調查總數為73.67點,較去年12月上升0.65點;6項子指標中,國內經濟景氣、投資股市時機、購買耐久財等3項指標上升,物價水準、家庭經濟狀況、就業機會則呈現下降。

上升幅度最多的指標是「未來半年購買耐久性財貨時機」,1月調查結果為126.6點,較上個月上升4.55點,創下歷史新高紀錄。而中央大學台經中心與台灣房屋合作編列另外一條針對房地產的指標「購買房地產時機」,1月調查結果為123.15點,不只月增0.95點,也同創歷史新高。

「大家預期以後房子會變得更貴,現在不買,以後要付出更高代價」,中央大學台經中心執行長吳大任直言,民眾普遍預期房價續漲,推升指標創下歷史新高。

不過吳大任認為,今年營造成本上漲的空間有限,許多剛性需求去年多已進場,加上美國聯準會(Fed)最快3月升息,台灣可望跟進升息,均會抑制房市熱度,今年房價上漲情勢會趨於緩和。

值得注意的是,「未來半年國內經濟景氣」升幅第二,1月調查結果為89.9點,創下109年3月以來新高,但「未來半年家庭經濟狀況」卻下降,調查結果為77.6點,為106年8月以來新低。

吳大任解釋,國內經濟景氣佳,部分行業發放的年終獎金令人稱羨,但去年以來物價頻頻上漲,加上農曆年前採購需求增加,許多服務、商品循例漲價,均增加家庭支出,導致民眾認為家庭經濟狀況不是太理想。

近期不斷傳出漲價訊號,調查也顯示,「未來半年國內物價水準」為下降幅度最大的指標,調查結果為32.1點,月減2.05點,也是98年9月以來新低水準。

從絕對水準來看,指數低於100為「偏向悲觀」,1月調查有5項子指標皆「偏向悲觀」,僅有「未來半年購買耐久性財貨時機」高於100,偏向樂觀。

1月消費者信心指數調查是由中央大學台灣經濟發展研究中心主辦,輔仁大學AI人工智慧發展中心、健康力股份有限公司與台灣房屋集團調查協辦,調查期間為111年1月18日至21日,以電話訪問的方式進行,採電腦隨機抽樣,共訪問2859位台灣地區20歲以上的民眾,在95%的信心水準下,抽樣誤差為正負2.0個百分點。

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隨著國際原物料及勞工短缺,國內房價也跟著水漲船高。主計總處日前發佈統計指去年營造工程物價指數全年平均漲幅達10.94%,創13年來新高。中信房屋認為,在營建需求不斷成長與國際原物料價格未見回跌的情況下,消費者買房除了考量房價外,也應將不動產周邊成長性同時應納入規劃,如此才能有效抵禦通膨,創造資產增值的效果。

對此,中信房屋研展室副理張漢超指出,這波房價上漲除了歸因於生產條件不佳所造成成本上漲外,還有來自資金充沛、利率低檔、經濟成長等因素,而這些有利於投資的條件,其實對一般民眾而言卻相當的無感,甚至認為房價高不可攀,有購屋需求只得退而求其次,儘可能尋找便宜兼具實用、CP值較高的標的。

張漢超表示,在單價高、總價貴的高貴房價時代,購屋人直覺性的會將購屋目光盯在房價上,不過只求房價便宜、能負擔其實只作對了一半,還要多考慮購屋標的成長性,否則即使買到房價能負擔的超值好屋,仍有可能因通膨、物價或金融環境而造成不動產整體價值縮水。他強調,像是公共建設題材、交通路網話題、生活機能改善等條件,都能使不動產保有未來成長動能。張漢超說,自住購屋人持有房地產講求的是長遠性,因此若能在購屋規劃時將這類正在醞釀中的各種利多納入考量,那麼就能夠讓購屋人有機會贏在起跑點上。

張漢超分析,以去年底台積電高雄楠梓設廠為例,當時積極搶進的投資人,便是看好未來發展的商機而揮金入市,但自住客優先考量的則是房價負擔與生活需求,接著再考量成長性,思考順序與投資人重視的短期資本利得完全不同。他點出,目前楠梓當地住宅大樓實價登錄,平均房價約在每坪18萬上下,比起市區均價動輒30萬相比,房價仍算相對便宜。張漢超說,區域內捷運紅線解決了當地住戶由「蛋白區」前往市區的痛點,且隨著設廠進度推進,當地發展勢必更為蓬勃,自住客若以長遠的眼光在此置產,不僅可買到便宜,更能買到未來發展性。

最後,張漢超舉例其他類似的案例也不少,新北三峽北大特區亦是如此。發展之初,三峽地區甚至被人戲稱為鬼城,不過發展至今,區域內發展不僅成熟、居住人口穩定成長,住宅大樓房價也已邁入4字頭。由此可見在高貴房價年代,自住型買方在思忖房價友善的同時若能加上地區發展的前景一併考量,那麼也能降低不動產缺乏未來成長性的風險,免得只有現在賺到了價格,卻在未來賠了價值。

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台北市地政局今天表示,依去年不動產交易實價登錄買賣案例,統計公布新成屋、中古屋、租金交易狀況,其中,新成屋熱門交易路段第1名為市民大道4段,每坪新台幣199萬元。

台北市政府地政局發布新聞資料指出,依去年實價登錄案例,以屋齡5年為參考界線,分別統計新成屋、中古屋交易量排名熱門路段,並以平均交易單價排序。

地政局表示,去年新成屋熱門交易路段前10名,每坪單價在百萬元以上,前3名為市民大道4段、敦化南路1段、信義路2段,價格分別為每坪199萬元、159萬元、146萬元。市民大道4段因位於微風百貨周邊,拉高新成屋平均價格。

至於新成屋單價接受度較高的路段為西園路1段、重慶北路4段、康樂街,價格分別是每坪53萬元、55萬元、55萬元。

地政局表示,中古屋單價前3名路段為仁愛路4段、信義路4段、忠孝東路4段,價格分別是每坪105萬元、98萬元、94萬元。

地政局指出,興隆路3段、福興路、康樂街,價格分別為每坪39萬元、45萬元、47萬元,房價相對親民,雖距市中心較遠,不過生活機能或環境尚佳,受購屋者青睞。

地政局表示,至於租屋路段統計,租金單價最高為信義路2段、市民大道1段、信義路5段,價格分別為每坪2025元、2002元、1988元。

租金單價較親民為中和街、和平西路1段、民權東路6段,價格分別是每坪899元、1127元、1152元。

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台灣房地產市場火熱,離島表現同樣走揚。房仲指出,以綠島、金門近5年表現最強,受惠觀光、博弈話題讓離島觀光不動產趨熱。此外,澎湖2019年出現一筆住宅交易額達新台幣1.75億元,寫下離島住宅近年新天價。

根據住商企研室統計,綠島、金門、屏東縣琉球鄉(小琉球)、連江縣(馬祖)、澎湖縣近5年房市交易量,其中綠島、金門表現最強。金門在2016年僅交易582件,去年站上1037件,交易量排名離島第一,近5年成長幅度達78.2%;綠島2016年僅成交27件,近2年均有100件以上水準,去年156件,較2016年成長477.8%。

澎湖去年交易量928件,為各離島排名第2,但是2016年交易量達1127件,5年衰退17.7%。值得注意的是,澎湖馬公市民富街一處住宅2019年交易金額達1.75億元,是近年離島住宅交易最高價;小琉球近年成交均超過100件,去年成交件數146件,較2016年增加32.7%;連江縣則是從2016年的31件成長到去年40件,5年成長29%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,受惠觀光、博弈話題讓離島觀光不動產趨熱,是近年交易量穩定成長的重要因素。由於離島交易因基期低,增減幅度都相當驚人。此外,也有不少本地交易,不過由於開發門檻高,進場風險也大。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示,各島雖多以土地交易為多,少數有店面或是住宅交易,不過價格落差大。位於主要商圈的透天店面、景觀佳的民宿價格不斐,在地流通標的價格反而沒有那麼驚人,但選擇較少,較不符合外地買盤需求。

徐佳馨表示,各離島多有特殊條件,像是澎湖針對農變建土地的購置有嚴格戶籍與身分規定,建議入手前先搞清楚條件與房地限制。

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台灣不僅生育率在下降,房仲業者統計 2021 年全台家戶數量變化,全年家戶增加 7.27 萬戶,增量也創下 1968 年以來的新低量,過去家戶增加與房地產景氣呈現正相關,通常房市熱絡與新成屋落成量大時,都會帶動家戶數增加,不過 2021 年新成屋完工數量高,且房市移轉創 8 年新高,但家戶數增加數量卻不同調,增數反而創下近半世紀的新低。

以區域表現來看,2021 年的新竹縣市與桃園市是全台戶數增加最顯著的區域。

據統計顯示,從 1975-2012 年國內家戶數每年都增加超過 10 萬戶,1996 年甚至一度達 20 萬戶;不過最近 9 年家戶數增加開始放緩,僅有 1 年增加達 10.1 萬戶,多數時間家戶數增加都不到 10 萬戶,去年甚至創下半世紀新低,反映市場一方面可能因為人口老化戶數減少,一方面可能也與 7 年級後段班與 8 年級生數量較少有關係。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,雖然去年房市價量齊揚,短期感受不出家戶數成長放緩對市場有明顯影響,但主要因為景氣力道太強勁,遞延的、提前的都在去年下半年進場購屋,但倘若時間一久,家戶數的變化必然會與房市有相當的關連性,包括首購比例會減少、換屋需求增加與區域的興衰差異等。

以區域狀況來看,2021 年全台六都之中唯一呈現家戶數減少的是台北市,去年減少約 8 千餘戶,家戶增長最強勁的是新竹與桃園市,新竹縣增加 4879 戶,戶數增加 2.3%,新竹市增加 3111 戶,增加 1.8%,桃園市增加 1 萬 5973 戶,增加數量位居六都之冠,增幅達 1.9%。

曾敬德表示,家戶數成長明顯的區域,也是去年房市的交易熱區,尤其這些區域持續吸引產業與台商回流,還會吸引更多的就業與購屋人口,對於區域房市形成剛性的購屋需求。

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