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央行升息1碼,房貸戶是受影響最直接的對象之一,大抵而言,每月約增加近1,200元利息支出,但由於央行並未對第二套房貸管制升級,短期內對房市影響不大,市場倒是鬆了口氣。房仲業者認為,後續預售屋禁止換約的推動進度,才是後續房市轉折的關鍵所在,趕在政策上路前湧現的轉手潮,將會愈來愈難尋求買方接手、如預期高獲利的出場。

房仲業者以房貸1,000萬元、20年期本利攤還、利率由1.5%升至1.75%估算,每月房貸負擔約增加1,158元,相當於每天一碗魯肉飯,對於房貸戶影響尚屬有限。住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示,本次並未有打房新政,顯見政府將打房主軸回歸行政院各部會,並非持續採取選擇性信用管制調整,避免衝擊過大。雖然升息並不會充分反映在房貸利率上,不過幅度不大,對於投資客來說,仍有喘息空間。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,美國可能持續升息的趨勢下,可預期國內超寬鬆資金的環境已產生改變,初期升息通常影響不大,但要觀察未來是否「升升不息」,尤其目前購屋人愈貸愈多、愈貸愈久,有將近四分之一的購屋人貸款金額超過千萬元,一旦連續性升息就會感覺每月房貸明顯增加,同時也會影響新買方的購屋意願與預算。

曾敬德表示,這次央行並未如市場預期加重第二套房貸管制力道,不過,預售禁止換約政策推動進度將是接下來房市重頭戲,去年預售案普遍能夠在短期熱銷,資客聽到預售禁止換約的風向後,已經先行在市場上轉手。

目前已經有「少賺求出場」的轉手潮出現,若新政策上路,換約的預售供給消失,短炒投資客會離開預售產品,預售屋會逐漸轉為自用與長期置產的市場。

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台中近年來新推出的豪宅預售案,坪數規劃普遍落在50~90坪間,扣除公設的室內實坪有限,讓想住大坪數的豪客紛紛轉向成屋市場,推升了百坪以上豪宅成屋的交易量,包括西區國美館特區「富邦天空樹」、七期「謙臻邸」與「國泰層峰」等豪宅成屋,近期買氣升溫。

根據內政部實價登錄資料顯示,2020~2021年西屯區逾百坪豪宅成交紀錄有656筆,相較於2018~2019年的514筆,數年間交易量成長了27.6%,顯示近年來因百坪以上豪宅預售案能選擇的產品減少,帶動豪宅成屋交易逐漸熱絡。

進一步觀察實價登錄資料發現,七期近期指標豪宅預售案如「由鉅惟上」,規劃70~90坪產品,近一年每坪均價69.17萬元;七期「聯聚方瑞大廈」規劃50坪產品,近一年均價68.1萬元。

反觀七期豪宅成屋市場如「謙臻邸」,規劃155坪高規格精裝修產品,近一年每坪均價為53.89萬元;位在西區國美館的「富邦天空樹」,產品規劃200坪,近一年均價為60萬元。相較於近期的豪宅預售案,大坪數豪宅成屋單價相對合理,成為部分豪客近期的購屋焦點。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,在社會人口結構改變影響下,近年預售新案幾乎清一色轉推中小坪數,高均價和低總價加快去化速度,大坪數預售產品已日趨稀少。然而,不少富豪在生活空間的使用上早已習慣大坪數,因此在購屋時轉向成屋市場,觀察近期百坪以上豪宅成屋交易量反趨熱絡,尤其具品牌加持的個案,更具吸引力。

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對於有意買房的人來說,地點絕對是考慮的重點,如果預算充足的話,多數人會把焦點放在位於市中心的「蛋黃區」,不僅生活機能更方便,也更能保值。然而,近日有一名網友發現,這個準則卻不適用於台中,有意在台中置產的人,反而會先考慮買在重劃區,購屋模式和其他六都大不相同,這讓他感到好奇又不解,對此,許多台中人紛紛出面現身說法,分析為何台中的重劃區比舊市區更具優勢。

該名網友是在論壇PTT上,以「台中買房邏輯是不是跟六都相反?」為題發文,文中提到,多數打算在台北買房的人,都希望買在市中心,因為市中心不但交通完善,生活機能便利,房子還保值,就算以後想出租或轉手賣掉也比較容易。除非預算有限,才會考慮買在重劃區。然而,想台中人買房的人思考邏輯卻大不相同,經常討論的都是「南屯、北屯、西屯、XX期重劃區、單元X」等,反而很少有人提及想住東、西、南、北、中區等傳統市區。

原PO還發現,這種現象不止和台北不同,就連在台南、新北六都其他縣市也相對少見。這令他感到不解,表示台中的重劃區也有待發展,甚至認為「很多也是雜草叢生」,不知為何會吸引這麼多自住客想買在重劃區。原PO好奇詢問,雖然台中的重劃區的道路規劃等的確比舊市區好,但台中生活機能難道也比舊市區更優嗎?

該則貼文發布後,吸引不少台中在地人留言分析,一名台中網友說,造成這種現象關鍵因素,最關鍵的要點在於「台74號線(又稱台中環線)」,該環狀線貫通台中重點區域,四通八達,十分便利:「放眼全台灣,六都哪一個地方的快速道路有像台中的台74號線這麼特殊?導致台中人根本不在乎住在市中心,也造就了各地區重劃的誕生」、「因為重劃區都在台74號線附近,我看過一篇報導,新移居台中的人都是在文心路這條周邊」、「開車繞一圈台74號線,就不難理解台中實居人口為何可以遠遠超過高雄50萬人以上。」

還有台中在地人提到,台中的「交通模式」跟「就業模式」和台北不同,導致理想的置產地區也不一樣,台中人大多自行開車,對於大眾工具的依賴度低,因此市中心房產的吸引力自然比較低:「北市高薪工作主要在市中心,通勤族的交通靠捷運公車;台中高薪工作很多在外圍如中科甚至后里,都開車」、「台中人以前不依賴捷運,所以現在的買房主都有騎開車技能,再加上台中交通實在不像北部這麼塞,偏遠與否反倒還好。」

此外,還有網友提到,「土地面積」的差異也是其中原因:「是台中的市中心重劃區特別多又特別大塊,不像其他縣市,市中心重劃區供給量有限」、「台北最主要是沒有地,台中平地面積是台北的平地6倍大」。最後,也和「921大地震」有關,當年強震的震央在南投埔里,鄰近的台中也受到不小的影響,由於舊市區的房子多半屋齡較高,考量到防震因素,台中人當然會先考慮房子較新的重劃區。

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據市調機構調查,今年北台灣將有四大新重劃區開始推案,包括台北市「北投士林科學園區」、新北市土城「運校重劃區」、桃園中壢「A20 重劃區」與竹縣竹東「至善重劃區」等,且推案方多屬知名建商,預估將在當地掀起熱潮。

住展研發長何世昌指出,重劃區開發初期因為「什麼都沒有」,房價通常比較便宜,等到開發成熟、什麼都有了,價格就貴了。但由於近期房價漲勢強勁,新開發的重劃區價位並不低,這些新重劃區房價是否能夠開高走高,頗受矚目。

據調查,台北市北士科今年 329 檔出現第一波推案潮,有多個住宅案即將公開,進度最快的是家居建設「家居璽玉」,以及華固建設 (2548-TW)「華固文臨」,另外國泰 (2501-TW)、璞園、達麗 (6177-TW)、新潤 (6186-TW) 等業者建案也在籌備之中。

何世昌指出,北士科今年推案多在軟橋段,預估所有建案平均開價都會出現三位數天價,成交也有機會挑戰三位數大關,可望成為北投新豪宅區。除了住宅案外,長虹 (5534-TW)、華固、遠雄 (5522-TW)、永陞則會推出商、廠辦案。而景觀條件更佳、面河景的新洲美段未來可望飆出更驚人的天價。

土城運校重劃區今年也將出現首波推案,分別是「天好運」、「天好運 2」;其中,「天好運」原預計去年開賣,但因建照尚未取得而推遲至今年公開。運校重劃區位於頂埔地區,雖然當地新建案行情只有 3 字頭,落後土城、海山等市區一截,但運校重劃區新案開價卻一口氣飆上每坪約 45 萬元。

業者之所以開出高價,推測原因是捷運三鶯線已在興建當中,頂埔站未來將由板南線末端站升級為板南線、三鶯線交會站,不少業者看好遠景而提早卡位,如欣湛然建設、德友建設、丞石建築開發、定泰建設,以及最早推案的福美國際。

機場捷運 A20 興南站重劃區被視為「青埔下一站」,由於規劃「田園住宅社區」,採低密度開發。由於青埔特區建案成交均價已漲到 4 字頭,高價案成交價已飆到 5 字頭,A20 重劃區身價隨之跟漲,預料第一波推案開價從 3 字頭到 4 字頭不等,成交價將從 3 字頭起跳。

A20 站介於青埔與中壢市區之間,而中壢市區與青埔新案均為 4 字頭,A20 屬於房價凹陷區,相對低價、捷運優勢與發展潛力不僅易受消費者青睞,更吸引如宏普建設 (2536-TW)、櫻花建設 (2529-TW) 等上市櫃建商,以及推案王寶佳機構卡位布局。

竹東至善重劃區僅有 4 公頃多,面積並不大,鄰近台大竹東分院,今年年後首宗推案「富廣和合」率先開賣,開價每坪 30 萬元。雖然新竹東區房市缺貨嚴重,關埔重劃區成交價飆上每坪 60 萬元,部份竹科客轉至竹東二重埔一帶購屋;然而,至善重劃區因位於竹東南側,距離關埔稍遠,往返竹科沒有二重埔地區那麼便利,目前成交價水位仍在 2 字頭。

何世昌提醒,多數面積較大的公辦重劃區都會規劃文教用地,但往往在居住人口達到一定程度時才會興建國中小;家中若有學齡兒童的購屋族,購屋前應仔細規劃未來的就學需求,以免入住後才發現需要跨區就讀,徒增困擾。至於自辦重劃區是否有公共設施、或者綠地較少問題,購屋前也需要進一步確認。

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央行打通膨,今天舉行的第1季理監事會決議升息1碼,終結連7凍,並於明天起實施,鷹派作風讓市場跌破眼鏡;這不僅是央行總裁楊金龍任內首次升息,也是央行睽違逾10年的升息。至於房市管制措施這回暫不調整。

美國聯邦準備理事會(Fed)於美東時間16日決議升息1碼(0.25個百分點),正式啟動升息循環。台灣央行同步跟進升息腳步。

中央銀行今天舉行第1季理監事會議,原本市場普遍預期央行最快6月才會跟進升息腳步,沒想到今天大展鷹派作風,宣布升息1碼,重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.25個百分點,分別調整為1.375%、1.75%及3.625%,自3月18日起實施。

央行表示,近期俄烏衝突導致全球能源等大宗商品價格大幅上揚,國內輸入性通膨壓力大,CPI年增率已經好幾個月高於2%,料將持續至今年第3季,核心CPI年增率也上升,均顯示國內物價漲幅居高;此外,受疫情影響的內需服務業景氣逐步回溫,勞動市場情勢持續改善,美國等部分經濟體也已啟動升息。

綜合上述因素,央行理事會認為調升政策利率有助抑制國內通膨預期心理,維持物價穩定、協助整體經濟金融穩健發展的政策目標,因而全體理事一致同意調升政策利率0.25個百分點。

至於房市管控措施,央行2020年12月以來已經4度調整選擇性信用管制措施,實施至今,全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長趨緩,不動產貸款集中度大致穩定,有助銀行降低授信風險與健全經營。

央行表示,未來將持續關注不動產貸款及房地產市場發展情形,並檢視管制措施的執行成效,適時檢討調整相關措施內容,以促進金融穩定。

央行去年底估2022年經濟成長率為4.03%,CPI及核心CPI年增率分別為1.59%及1.45%;不過近期俄烏戰事增添經濟前景不確定性,央行今天微幅上修2022年全年經濟成長率預測值至4.05%,全年CPI年增率則上調至2.37%,核心CPI估為1.93%。

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基隆捷運拍板定案!第一階段將從南港到八堵共計13站,其中又以汐止區捷運6個站點最多,其次為七堵區4站。對此台灣房屋觀察,因基捷晉升為新興捷運潛力區的新北汐止、基隆七堵和暖暖,近5年買賣移轉棟數,以汐止3505棟成長至6001棟,交易量大增71.2%居冠,另兩個行政區則維持約700棟交易數,增減幅度呈1%上下穩定狀態。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,內湖、南港、汐止和基隆,幾乎連成一個共同生活圈,內湖區的買賣移轉量,為2021年台北市第2高,這樣的買氣帶動周邊區域銷量,不少內科上班族會考慮以時間換取空間,到南港或汐止購屋,甚至連基隆都能接收到港湖外溢買盤,往後不僅能透過高速公路開車或客運通勤,還可搭基隆捷運到港湖園區上班,拉近北北基距離,讓基捷沿線站點成首購新亮點。

交易量大增的汐止,因新北市推動大汐止經貿園區計畫,躍居為雙北大型廠辦的主要供給區段。在北台灣廠辦缺乏的情況下,汐止吸引不少企業進駐,同步帶動住宅需求,其中以汐科站、樟樹灣站周邊最夯,加上過去當地就有台鐵、捷運汐止東湖線2大建設遠景,激勵房價飆升,買賣移轉連續6年持續走高,顯見汐止早已脫淹水走山等刻板印象。


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基隆捷運終於拍板定案!第一階段將從「南港」到「八堵」共計13站,其中又以汐止區的捷運站點最多,高達6站,其次為基隆七堵區4站,台灣房屋觀察因基捷晉升為新興捷運潛力區的汐止、基隆七堵和暖暖,三大行政區近5年的買賣移轉棟數,其中新北汐止區這5年來買賣移轉量,從3505棟成長至6001棟,交易量大增71.2%居冠,基隆兩行政區則維持700左右的交易棟數,增減幅度呈現1%上下的穩定狀態。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,內湖、南港、汐止和基隆,幾乎連成一個共同生活圈,內湖區的買賣移轉量為去年台北市第二高,這樣的買氣帶動周邊區域銷量,不少內科的上班族會考慮以時間換取空間,到南港或汐止購屋,甚至連基隆都能接收到港湖外溢買盤,且往後不僅可透過高速公路開車或客運通勤,還能搭基隆捷運到港湖園區上班,拉近北北基之間的距離,可望成為首購新亮點。

交易量大增的汐止,因新北市政府推動大汐止經貿園區計畫,躍居為雙北大型廠辦的主要供給區段,在北台灣廠辦缺乏的情況下,汐止吸引不少企業進駐,並同步帶動住宅需求,其中以汐科站和樟樹灣站周邊最夯,過去就因有台鐵及捷運汐止東湖線兩大建設遠景,激勵房價飆升,買賣移轉連續6年持續走高,顯見汐止已擺脫淹水走山等刻板印象,如今基隆捷運計畫站點增設了保長坑兩站,更進一步補足台鐵路網不足之處,大幅提升汐止全區的交通便利性,成為北北基就業家庭的購屋重點區域。

近期受惠於捷運拍板利多,基隆帶看量大幅增加,台灣房屋基隆店東葉寶桐表示,基隆七堵和暖暖區過去的交易量都相當穩定,買方以自住客為主,有2~3成是雙北市的通勤族,目前以20年內的電梯3房加車位為主流,總價落在1000萬元上下,目前七堵電梯大樓成交單價約18.8萬元、暖暖則為19.1萬元,房價仍相當親民。

葉寶桐指出,目前基隆整體約有7~8萬人是通勤到雙北市上班或就學,因此常常塞車,未來基隆捷運通車後,尖峰時刻捷運一小時內可以舒緩1.5萬人次通勤,不僅能讓開車族省下找車位的時間,還可望大大紓解塞車問題,且在交通利多之下,七堵和暖暖的房價將有3字頭的實力。

第一建經研究中心副理張菱育表示,通常銀行在核貸時,會根據申貸的房地產區域位置、坪數等條件來進行評估,若位於捷運站附近的房產,貸款條件通常也會比較理想,以目前基隆的2-3房一般住宅大樓為例,貸款成數約7-8成左右,若未來因捷運通車激勵該區房價上漲,其貸款成數條件也有機會更好。

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受惠高鐵南延等公共建設,加上屏東科技產業園區將開闢第二園區,產業帶進屏東人口紅利的同時,房價也逐步水漲船高,透天和大樓綜合鑑價評估價值,五年來鑑價增值約13.34%。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮15日表示,根據財團法人金融聯徵中心新增房貸資料統計,屏東近五年包括大樓和透天的綜合房屋鑑估值,已從2017年的580.1萬元,上升至2021年的657.5萬元,增加77.4萬元,五年增長率約13.34%。

房貸平均授信額度,則從2017年的412萬元,逐年增加至2021年的485.2萬元,五年間同步增加73.2萬元;李家妮指出,雖然房貸負擔增加,但購買的平均建物面積,反而從2017年的50.2坪,縮減至2021年的47.5坪,減少約2.7坪,換句話說,屏東購屋族房貸愈來愈高,但房子卻愈買愈小。

李家妮表示,公共建設和產業進駐,帶動房價同時,也帶動商業發展,日本知名「藏壽司」鎖定屏東,打造南台灣第二座土藏屋造型街邊店,將於3月底正式開幕,東元餐飲集團旗下摩斯漢堡,近日也宣布斥資14億元,進駐屏東興建萬坪廠房,產業商機話題不斷,也點燃屏東房市熱度,兩者連動性相當高。

台灣房屋屏東中正豪傑加盟店東郭承豪指出,近幾年屏東公共建設題材豐沛,包括像屏東及潮州轉運站陸續啟用、屏東火車站門戶再造,環境整合計畫完工重塑屏東城市意象,還有高鐵南延、屏東科技產業園區將開闢第二園區、榮總屏東分院、義大「屏東健康產業園區」等建設加持,帶動屏東生活機能大幅提升,房價也一路補漲。

郭承豪表示,有別以往的三代同堂,屏東家庭購屋客群,如今也多偏好獨立成家,建商推案型態也朝向小宅化,除了小地坪透天厝,像屏東市區近年5樓電梯公寓、華廈也愈蓋愈多,總價也較透天好入手。

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在豪宅庫存短缺、超低利率及疫情帶動2021全球豪宅價格上揚,據瑞普萊坊14日最新公布的「全球豪宅指數」,台北豪宅2021年大漲18.9%,漲幅排名全球第六、亞洲第二;展望2022年,儘管央行仍可能加碼豪宅限貸的政策,但預期邊際效益趨近於零。

國際知名獨立地產顧問公司萊坊(Knight Frank)公布2021年第四季「全球豪宅指數」,該指數係根據各國官方統計機構或央行發表的房價數據,追蹤全球主要城市官方認定、或成交總價前5%的豪宅價格,為頂級不動產的重要指標。

在全球主要46個城市中,有38個城市豪宅價格攀升,平均年漲幅為9.8%;全球豪宅漲幅冠軍為杜拜,年漲幅44.4%;俄羅斯莫斯科,漲幅達42.4%,排名全球第二;都柏林、曼谷、里斯本、法蘭克福同步下跌;維也納、德里、吉隆坡、馬尼拉則持平。

萊坊國際住宅部主管Kate Everett-Allen分析,由於豪宅庫存短缺、超低利率及彈性工作方式盛行,使得2021全球豪宅表現亮眼;另外莫斯科雖然去年大漲42.4%,但最近俄烏開戰,全球針對俄羅斯進行經濟制裁、資金管控,預期莫斯科豪宅將「從天堂掉到地獄」,高漲幅力道恐不復見。

另外,台北市豪宅年漲幅達18.9%,從上季全球第七名挺進到第六名,在亞洲排名第二,緊追首爾之後。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,雖然央行持續緊縮限貸令,但豪宅客多為現金買盤,且預售市場正旺,因此政策壓抑效果有限。近期交易筆數表現亮眼的豪宅多為預售案,其中蛋黃區以「璞永敦仰」成交最多筆數;至於蛋白區,則以南港指標案「世界明珠」成交量最大,價格直逼蛋黃區。

黃舒衛表示,實價登錄2.0上路後,預售豪宅總交易額、交易件數及平均總價,都高於前一年同期,尤其總交易額更激增85%;至於豪宅成屋市場,則比前一年同期萎縮,可說目前豪宅價量表現是「預售案說了算」。

黃舒衛認為,在高通膨壓力之下,高端買方會有強烈動機購置豪宅以抗通膨,因此去年第四季預售豪宅銷售頗佳。進入2022年,因為地緣政治衝突挑動資金避險需求,預期央行加碼豪宅限貸的政策,邊際效益趨近於零;不過目前豪宅市場的餘屋、預售案總供給量不小,每坪單價還是要看個案的表現,預期今年的豪宅價格指數難以再創新高。

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根據內政部資訊平台最新訊息,全國最新租金指數(消費者物價房租類指數)再創新高!今年2月份為105.25,寫下有數據以來的新高,住商機構企劃研究室同時觀察行政院主計處物價指數統計,發現在居住類指數也達104.53,年增率1.48%,雖然低於110年8月的歷史高點,民眾居住壓力山大難解。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示, 除反映物價外,近年稅費成本也增加不少,加上租屋市場原本就供需失衡,以目前實價登錄沒有全面反映租金,實際租金飆漲幅度可能超過官方想像。

房地合一躲避鎖,屋主轉租度時機

根據統計資料顯示,消費者物價指數的房租已經連續多年上漲,趨勢呈現長期走升,若以區域分布來看,去年整體房租指數年增率約0.83%,漲幅最大是南部地區,年漲約1.15%,其次是中部地區約0.83%,北部地區年漲0.71%,東部地區年漲約0.66%。而在今年2月份指數年增率上,北部為0.94%,中部為0.78%,南部為1.14%,東部為1.23%。

徐佳馨分析,近年房價持續攀升,許多準買方只能轉租,在供需失衡下,租金不僅反應房價成本,更呈現租屋市場需求,而在今年經濟表現相對樂觀,加上房地合一新制上路後,許多新案買家因應閉鎖期,以輕裝潢加上拎包入住為訴求,採取先租後賣的方式,新房子的租金原本就高於一般中古屋,特別是雙北以外,房價低被帶動當地租金水準走揚的可能性,將比高價區更為容易。

立錐之地難求,租屋族夾縫求生

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,在通膨壓力下,租金短期內很難看到回檔,對租屋族來說,透過分租或是選擇較遠的租屋標的,或許是解套的方式,不過以租金配置來說,建議應低於家庭收入的三分之一,減少租金對生活水平的影響,也可儲蓄購屋基金,透過租屋尋找適合的購屋地點及住宅類型,避免隨著年紀越來越大,在租屋市場的選擇越來越少的困境。

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新竹房價飆漲,愈來愈多精華區預售建案房價叩關6字頭!據最新實價登錄,位於關埔重劃區的「惠宇青和」最高成交價站上63.5萬元,再寫新竹房價新高,「豐邑一綻」最高成交價也達61.8萬元,精華區房價水準已向新北蛋黃區靠攏。不僅如此,外圍蛋白區的竹東、新埔、新豐、芎林等四區,預售最高單價也都突破3字頭大關。

近期實價揭露不少新竹指標案成交價格,關埔新莊火車站旁「豐邑一綻」單價普遍落在每坪57~61.8萬元間;埔頂一路「惠宇青和」今年推出也有72戶實價揭露,單價在每坪58.4~63.5萬元;竹北縣治一期「新業京御苑」首波揭露49戶,每坪52.2~58.5萬元。

近年來新竹地區精華地段預售新案價格從3字頭、4字頭,如今不少站上5字頭,竹北高鐵特區、關埔等精華地段個案開價向6字頭叩關、上看7字頭。

據統計,新竹縣市已有13個預售案最高房價站上5字頭,包括竹北高鐵特區的「合石如馥」、「合石源源」、「坤山央央」、「厚居二」、「澤緣好是」,縣政三期「竹風QMAX真好」、喜來登商圈「豐采520」;新竹市則有關埔「致家人」、食品路「新竹之昇」、武陵路「昌昕森林首席」等案,近期至少成交了400多戶。

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走進台北士林的「巨型銀球」看戲囉!曾被CNN評選為全球最令人期待的藝術建築之一,「台北表演藝術中心」終於在3月11日敞開大門試營運,邀請15組藝術表演團隊,規劃46場售票演出與12場免費演出,吸引民眾在暑假正式開幕前、搶先去體驗,享受精彩的藝文洗禮。

多年來台灣不斷興建藝文展演場館,期許帶動周邊藝文氛圍,也為市容地貌增添文化氣息,但對於房市交易有加分的作用嗎?台慶不動產根據內政部實價登錄,盤點北、中、南七個國家級、具代表性的藝文展演場館,觀察近年周邊1公里內、屋齡2年以上的中古屋交易量及房價變化,發現各藝文展演場館周邊房價均上揚,不管是居住品質或資產價值都頗具競爭力。

從統計結果可以發現,「高雄流行音樂中心」(以下文章簡稱「高流」)漲幅最多,2021年平均單價已較2020年同期上漲11.6%;同樣位在高雄的「衛武營國家藝術中心」,年漲幅9.5%居次, 1字頭依舊有機會入手。而元老級的展演廳「國家兩廳院」則是以9.4%的漲幅位居第三。

另外,觀察其交易量,「台中國家歌劇院」周邊住宅交易最為熱絡,2021年交易量達684件,而「高流」和「國家電影及視聽文化中心」,分別以479件和384件的成交量緊跟在後。

「高流」帶動鹽埕區房市 建設陸續完工、機能完善

去年10月底開幕的「高流」,以海洋元素勾勒出獨特造型的建物外觀,不僅是國際級音樂文化地標,更是欣賞高雄港灣夜景的好去處,也是2022年台灣燈會在高雄的主要展場之一。周邊房價從2020年每坪均價19.9萬元,至2021年來到22.2萬元,房價漲幅11.6%。

台慶不動產高雄女中加盟店店長周海娥表示,「高流」以在地換屋族或是慕名而來的中北部客人居多,周邊大型公共建設利多加持,與高雄展覽館、高雄港埠旅運中心、高雄市圖總館及亞洲新灣區連成一氣,還有高雄捷運橘線鹽埕埔站、輕軌真愛碼頭站繞行,享有方便的捷運路網,結合漢神百貨生活圈、駁二藝術特區、西子灣、愛河等景點,生活機能齊全,地方發展活絡。

周海娥觀察,隨著「亞灣5G AIoT創新園區」投入與發展,房市前景看好。「高流」附近新屋單價站穩3字頭,中古屋房價也受惠補漲,惜售情況明顯,尤其總價千萬內、屋齡20~30年的2至3房搶手,甚至有屋齡40年的套房詢問度也高。近年在海邊路、中華五路、新光路等,陸續推出不少景觀大樓建案,不僅有海岸景觀,還有清閒居住品質,吸引不少企業主、高資產客戶、退休族青睞,每坪成交價已突破5字頭。

衛武營生活圈機能齊備 國泰重劃區為房市加值

對於許多高雄人來說,昔日熟悉的「鳳山衛武營」只是戒備森嚴的國軍訓練基地,2018年搖身一變成為國際級的藝術展演場域,「衛武營國家藝術中心」更獲得TIME時代雜誌選為「世界最佳景點」之一,結合鄰近面積約47公頃的公園綠地,腹地遼闊且生態資源豐富,已是高雄人週末最愛去的休閒場域。

進一步探究衛武營周邊生活機能,台慶不動產衛武營南京加盟店店東洪明樂分享,除了串聯正義商圈、瑞隆商圈採買無虞,交通方面,鄰近國道一號、捷運紅線衛武營站及橘線鳳山西站,也有未來黃線Y18站設置,加上鳳新高中、鳳甲國中等資優學區人文薈萃,且距離國軍高雄總醫院、凱旋醫院十分近,吸引軍公教人員、醫護人員在衛武營附近置產。以屋齡25年上下的中古大樓或華廈為主力,總價500萬~900萬元間可入手,還有部分屋齡30~40年左右、總價250~700萬元的國宅公寓也受到青睞,另外由於腹地小、預售案不多,新案普遍行情在2~3字頭。

2021年當地平均房價每坪約18.4萬元,房價一年漲幅9.5%,不過,隨著緊鄰的國泰重劃區開發案,後市看俏。洪明樂指出,未來三井集團將投資100億打造「LaLaport購物中心」,配合鳳山中城計畫、捷運TOD政策,有機會為東高雄帶來商機與就業機會,對區域房市成長助益良多,預期衛武營周圍新建案房價會往3字頭看齊。

國家歌劇院周邊買盤旺 七期生活圈支撐價量

依2021年交易量來看,最熱門的藝術展演中心非「台中國家歌劇院」莫屬,被喻為「世界9大建築奇蹟」和「全球最難蓋建築」,出色的建築設計,裡裡外外都令人看得驚嘆,為台中增添不少藝術養分,已成為周邊房市的新亮點。

台慶不動產逢甲家樂福加盟店店長黃文宗表示,歌劇院坐落於台中最精華的七期重劃區,本身就是豪宅林立的區段,不僅有市政府、市議會等公家單位環繞,大遠百、新光三越等百貨林立,坐擁秋紅谷景觀生態公園,距離74號快速道路、捷運綠線市政府站近,散步在生活圈內就能感受到商業繁華、藝文悠閒氣息,吸引許多頂級自住客層搶進,帶來潛在支撐力道,目前大坪數的豪宅普遍平均單價已站上6字頭。

若是首購族群、家庭客想要靠近七期生活圈,黃文宗也建議,歌劇院外圍的逢甲商圈是不錯的選擇。總價相對七期商圈低,生活機能完善,千萬元有機會買到屋齡10年內、含機械車位的兩房產品,而3房物件約落在1,500~1,800萬元左右。近年來西屯區許多重大建設陸續到位,帶來就業機會和人口紅利,黃文宗樂觀看待當地,認為剛性購屋需求不墜,有助房市長期穩健成長。

國家兩廳院房價最高貴 新莊、士林藝文中心具潛力

身為台灣歷史最悠久的大型展演場館「國家兩廳院」,位處高掛燙金門牌的精華區且擁有高品質生活機能,2021年平均單價96.4萬元,年漲幅9.4%。永慶房產集團研展中心副理陳金萍分析,國家兩廳院附近產品多以屋齡高的華廈公寓居多,因去年有多筆屋齡3~4年左右的國際酒店公寓宅交易,推升該年單價和房價漲幅,是全台最高貴的藝文休閒住宅區。

值得一提的是,去年12月甫開幕的「國家電影及視聽文化中心」,場館外圍腹地廣大,可容納市集、音樂演出與戶外放映活動。陳金萍表示,國家影視聽中心位在街廓整齊的新莊副都心內,區域食衣住行育樂機能漸成熟,未來發展性備受期待,進而創造住宅剛需,2021年成交量384件也是雙北之冠即可印證。

陳金萍更提及,耗時10年興建的「台北表演藝術中心」,作為當地新地標,確實能增添區域房市價值,人潮聚集不僅可帶動商圈活絡,加上緊鄰捷運劍潭站、士林觀光夜市,又有北投士林科技園區等重大建設加持,生活機能發達,可望讓區域房價穩步成長。

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台北市松山區豪宅交易熱,五大豪宅包括成屋「潤泰敦峰」、「華固名鑄」、「華固敦品」,以及預售的「敦仰」、「璞園樸園」,去年合計交易了86戶、163億元的規模。最新實價登錄顯示,「潤泰敦峰」去年底15樓境外法人以3.72億元掃入二戶,「華固敦品」21樓戶以2.63億元交易,單價每坪212萬創社區新高。

其中,預售豪宅「敦仰」去年有34件交易,最高單價達每坪228.2萬元,成屋豪宅則以「潤泰敦峰」成交17件最多,最高單價為每坪210萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,松山區豪宅多以敦化南北路為指標路段,由於敦化南北路有林蔭大道景觀,因敦化南北路開發得早,不少豪宅都屬於20年甚至以上的老豪宅,輕屋齡的選擇不多,直到近年敦化幹道上陸續有不少危老或都更改建的新豪宅案交易,才逐漸讓富豪把獵樓焦點放回松山區。包括「潤泰敦峰」、「華固名鑄」、「華固敦品」等建案,都是才完工兩三年的都更豪宅,預售「敦仰」逾半成交單價站上每坪200萬元,也讓松山區豪宅交易市場今年會更有看頭。

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市調機構統計六都、新竹縣市房市 329 檔期推案量顯示,雖然前有俄烏戰爭影響油價及原物料大漲,造成營建成本飆升,建商信心仍強,329 檔期火力全開,總銷金額在指標個案推升之下突破 7000 億元大關,不僅較去年同期增幅 5%,更寫下近 5 年新高紀錄。

數字科技 (5287-TW) 旗下 591 新建案統計今年六都、新竹縣市推案量約 7007 億,創 5 年來新高。591 新建案指出,今年尚未過半,全球局勢雖因俄烏戰爭震盪不已,不僅國際油價飆高,連金屬等基礎原物料價格同樣攀漲,上游營建成本更難以估算,加上政府持續打炒房等變數;但即使如此,在市場資金仍舊充沛,搭配低利等有利條件,除了民眾購屋需求旺盛,建商對市場信心也是相當堅挺,才能締造這次 329 檔期的捷報;然而,近期美國聯準會宣布即將在三月升息,台灣央行下周是否會宣布跟進,也成為近期市場觀察重點。

台北市今年雖少有大量體指標案進場,量能與去年同期相比縮水 2 成多,但憑藉都更危老議題發酵,仍有不少可看之處。像總銷金額上看 450 億元,位於大安區,前身為正義國宅的都更案「台北之星」,據了解,該案坐落在捷運忠孝復興站、SOGO 百貨復興館旁,地段極佳,加上住宅產品僅規劃 98 戶、每戶約 150 坪,具備稀缺性,因此未來每坪售價估計至少站穩 250 萬元,是近期北台灣新案的最大亮點之一。

案量一向驚人的新北市,在指標案助攻下,量能持續走高。尤其是擁有重劃區題材的區域如淡水、三重、新莊等地,更聯手貢獻近 1200 億元量能,占新北市所有案量 6 成。以淡水區為例,雖然當地因推案量大,存在不小賣壓,但根據市調表示,隨著年後陸續開工,目前新市鎮內案場平均每周來人至少都有 30 組左右,詢問度不錯;加上本次檔期也有兩指標案「台北灣銀河」、「森原樹」登場,顯示建商對當地仍深具信心。桃園今年雖僅有一個百億指標案進場,但在小檜溪、中路等重劃區力挺,搭配蘆竹、觀音等親民區域的新案百花齊放下,水位穩定成長。

近年房價「從頭漲到腳」的新竹,相較去年案量成長接近 1.5 倍,表現在各縣市中最搶眼。其主因除了竹北、湖口等地新案穩定供給外,更多是來自於香山區,由上市櫃建商愛山林、宏國建設攜手推出的造鎮案「新竹帝寶」第一期所致。該案總銷約 300 億元,合計規劃約 3 千戶,堪稱是新竹近年規模最大的開發案,目前主要鎖定來自市區、竹北等地客群,甫開賣即吸引不少關注。

這次量能略減的大台中,在市區仍有不少新案推出,位在西屯區的七期及水湳經貿園區,便挾著優越地段及建設動能,吸引興富發、豐邑等品牌建商插旗,在指標案如「鉑金愛悅」等挹注下,亦貢獻超過 300 億元的案量;目前當地預售案每坪開價普遍已站穩 6 字頭,相較雙北毫不遜色。而去年買氣火燙的海線沙鹿、梧棲及清水等地,目前則以當地建商推出的小量體建案為主。

南台灣部分,台南市量減近 7 成,推案市況冷清,主要因全台缺工缺料、土地成本上漲等衝擊,加上前兩年邁入推案高峰期,案量基期較高,業者目前轉為觀望居多。至於高雄市整體量能大增逾 200 億元,較去年量增 4 成多,表現在各縣市排名第二。而推案熱區左營、三民均有百億元的案量釋出,其中三民區由於剛需強勁,加上土地稀缺,近年幾無案推出,這次三地、國泰建設分別推出「艾美國際城」、「國泰愛河案」挹注下,預料將刺激買氣出籠。

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自去年7月上路「實價登錄2.0」後,成屋與預售屋成交價格即時揭露,房屋價量也更加公開透明。為讓民眾揭開房屋交易的神秘面紗,永慶房屋統計雙北市2021年各行政區預售屋與成屋房價,發現台北市松山區預售屋與成屋價差高達70.4%;而新北市則是由新店區以43.3%成為榜首。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,近兩年在全球資金寬鬆、低利環境與通膨增溫的狀況下,購買實質資產的需求上升,房市交易熱絡,也讓民眾產生房價上漲的預期,加上營建成本上漲,預售屋價格走升,造就預售屋與成屋價差幅度大的狀況。

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觀察台北市各行政區價差,以松山區最高,預售屋均價為每坪144.3萬元,成屋均價則是84.7萬元,陳金萍說明,松山位居北市蛋黃區,由於區內開發已近飽和,素地取得不易,加上新推案大都坐落精華地段,最高者每坪甚至突破200萬元,因此成為價差最大的主因。

至於新北市價差冠軍新店區,與其次的泰山區與蘆洲區,相差比例分別為43.3%、35.6%與26.5%。陳金萍說明,這三個行政區預售屋交易多集中於重劃區,地理位置也都在精華地段,加上民眾看好未來發展前景,預售屋均價自然獲得支撐力道,讓價格差異在新北名列前茅。

最後,陳金萍補充,購屋作為民眾一生中的最大筆支出,必須精算自身財務負擔能力,才能讓自己晉升有殼一族。由於不同的人生階段對於購屋會有不同的需求,最好先預想3至5年後的生活型態再做決定。至於要選擇預售屋或是成屋,則端看每個人的能力和需求,才能購得符合自身需求的房子。

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根據全國不動產企研室統計最新實價登錄資訊,新北市北大特區突破5字頭新天價,也創下在地歷年來住宅大樓單價新高紀錄。此交易為位在三峽學勤路的「遠雄耶魯」,屋齡12年、樓高25樓,於2021年11月成交32.89坪19樓戶,2房2廳1衛總價1650萬元,並未購買車位,每坪單價達50.2萬元,不只成為北大特區歷來最貴大樓交易,也刷新三峽區大樓歷史紀錄。


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近來社群上流行PO出5年前的自己,讓許多人感嘆回不去,但回不去的其實還有房價,591實價登錄就統計5年前全台房價,對比2021年,5年間全台平均漲幅超過30%,六都中又以台南市漲幅逾40%居冠,而且進一步跟行政院主計處公布的每月平均總薪資對比,薪資5年來僅成長10%,全台房價成長速度約是薪資的3倍,顯見賺錢速度完全跟不上房價飆漲,受薪階級想靠自己購屋難上加難。

5年來房價增30%,薪水卻只成長10%

根據「591實價登錄」統計5年前全台房價,2017年全台房屋單價約20.1萬元,來到2021年,房屋單價已上漲到26.7萬元,增幅達32.8%。

令人無奈的是,若與行政院主計處公布的每月平均總薪資對比,2017年台灣每人每月平均總薪資為49,989元,2021年成長至55,754元,增加11.5%。

也就是說2017年至今,房價增加30%,然而薪水只成長10%。

台南、台中房價增加超過40%

更進一步分析,近5年來六都及新竹縣市房價漲幅,前三名漲幅約40%,依序為:台南市43.0%、台中市42.1%、桃園市38.9%,與2017年相比,三縣市房屋單價也正式揮別1字頭。

其中漲幅居冠的台南市,若與薪資漲幅相比,差距約3.7倍,是六都之中,薪水最追不上房價的縣市。

而台南房市之所以會如此沸騰,自然受惠於台積電南科設廠、鐵路地下化與三井OUTLET進駐等,在建設利多推波助瀾下,又以南科周邊的新市、善化兩區身價最為水漲船高。

而漲幅居次的台中市,房價也增加42.1%,對比薪資成長幅度和台南相同為3.7倍。

尤其台中港重劃區因三井OUTLET開幕、台中海生館、捷運藍線等開發議題,其中新建案房價,由5年前的1字頭,如今已坐2望3。


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代表北台灣新建案市場概況的住展風向球今年2月分數為44.6分,呈現連續3個月下跌,對應燈號維持代表復甦安全的綠燈。住展指出,由於通膨疑慮、選舉建設題材發酵,預期接下來房市風向球將可往上墊高。

觀察風向球六大構成項目,預售屋推案量、新成屋戶數等2項分數下滑;議價率、待售住宅建案個數與成交組數等分數持平,僅來客組數一項分數上升。

住展指出,今年2月預售屋推案量約新台幣500億元,台北市中山、大安、萬華,以及新北市新店、新莊、桃園平鎮等地均有單一案量逾15億元的指標案;因2月適逢年節,新成屋建案較少,總計不到200戶,單一案量逾15億元的指標案掛蛋。

住展雜誌研發長何世昌表示,季節性因素影響導致供給量縮減,連帶影響2月風向球分數下;不過,隨著原物料價格高漲推升通膨疑慮,加上選舉建設題材開始發酵,預期接下來房市風向球將可往上墊高。

他進一步指出,今年適逢選舉年,估政府將再祭出打炒房措施,不過預計也將開出建設支票,個別受惠的區域房市買氣將較為突出;他建議,業者定價策略應儘量從「有夢最美」轉為「逐夢踏實」,以免快速飆高的價格嚇跑買氣,影響到銷售成績。

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最新的六都房屋買賣移轉棟數出爐,1、2月累計數與去年同期相比較,呈現「3上、3下」局面。台北市、台中市分別下滑7.7%、7.3%,桃園市小幅下滑2.8%;台南市與高雄市分別成長5.8%、5.7%,表現都不錯。新北市1、2月年增率8%,居六都之冠。房仲業者認為,房市除政策打房,還面臨俄烏情勢、通膨、原物料與人力成本增加等因素,價格下修空間可能有限,買氣不至於大幅緊縮。

剛出爐的六都買賣移轉棟數,1、2月台北市為4635棟、年減7.7%,新北市1萬188棟、年增8.0%,桃園市7108棟、年減2.8%,台中市7787棟、年減7.3%,台南市3665棟、年增5.8%,高雄市6281棟、年增5.7%。資料顯示,新北市及南台灣的交易數量持續走升,其中,新北市今年1、2月移轉棟數的前三名地區分別是板橋區1157棟、淡水區1065棟、三重區1033棟;台南市1、2月移轉棟數前三名則為永康區536棟、安南區363棟、東區354棟。高雄市1、2月移轉棟數前三名為三民區1034棟、鳳山區672棟、楠梓區646棟。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,新北市推案量增加,台商及海外資金回流帶動買氣,房價相對台北市來得低,生活水平差距小,因此交易量穩定,且持續有交屋量挹注;南部因南科周邊房價前年起持續拉升,已由蛋白區漲擴及各主要行政區,高雄楠梓區更受到台積電設廠題材進一步推升買氣。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為,國際疫情未止、俄烏爆發戰爭,恐影響通膨且添增全球經濟的不確定性,各國升息速度、幅度是否如先前預估受到市場關注,不動產的避險價值使得房價下修空間相對有限,買氣可延續。她提醒民眾仍應留意近兩年部分區域的房價因熱錢虛漲,出手購屋前最好注意相關題材面是否能夠落實,以降低價格鬆動的風險。

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台中市長盧秀燕昨(一)日於市政會議宣布,台中市房屋稅徵收率自治條例修正草案拍板定案,調高多屋族的房屋稅,也就是俗稱的「囤房稅」,針對持有非自住房屋訂定差別稅率,3戶以下每戶將按2.4%稅率課徵;4戶以上每戶按3.6%稅率。盧秀燕強調,此次稅率調整目的為平抑房價,有高達92%民眾不受影響,修正草案將於3月送台中市議會審議,如通過實施,增加稅收將「專款專用」於青年及弱勢租屋補貼,落實居住正義。(見左圖)

盧秀燕指出,台中市為全國第二大城,高達281萬位市民有居住需求,長久以來政府推動「住者有其屋」,但持有房屋數應該合理;目前有些房屋集中在少數人手裡,變成少數人掌控大多數人需求,不符合居住正義。因此,市府希望透過擴大自住用及非自住住家用房屋稅率的差距,使稅制更符合社會正義,同時也希望藉由課徵非自住住家房屋較高稅率,讓持有較多房屋的屋主,釋出房屋,達到平抑房價的效果。

盧秀燕說明,台中市一般自住用稅率是1.2%,經修正後的囤房稅率,持有台中市非自住房3戶以下,每戶按2.4%稅率課徵;持有4戶以上,則每戶按3.6%稅率課徵,預估受影響屋主約8.7萬人、房屋10.6萬戶,高達92%市民不受影響;她也強調,實施該法案後,市庫一年預計增加約4億元稅收,將採「專款專用」方式,全數投入青年及弱勢租屋補貼,盼逐步解決台中市不合理房價情形,落實居住正義。

地方稅務局長沈政安表示,依內政部資料顯示,台中市房價指數偏高,因此建議市府研擬囤房稅,實施居住正義;六都之中,目前除台北市及桃園市實施高囤房稅率外,台南市也才剛通過修法,這是各地方政府的趨勢。如順利修法通過,將自今年7月開始實施,稅額會反映在明年5月的房屋稅單;增加的稅收將投入青年或弱勢家庭租金補貼,減輕這些族群的資金負擔,也降低租稅轉嫁對弱勢房客的衝擊,全力維護市民居住權利。

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個人檔案
越晚買越貴 北台灣1字頭房價面臨絕版-嘉義買好房租好屋交流網蔡先生臉書連結 蔡先生個人簡照
名  稱:蔡先生
服務電話:(日)0963-329683
     (夜)-
行動電話:0963329683
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